Il mercato immobiliare italiano è in crisi da diversi anni e l'ultima legge di stabilità prova a scuoterlo, introducendo il leasing abitativo nel nostro ordinamento. 

Si tratta di una normativa sperimentale (2016 - 2020), pensata per giovani coppie, a cui sono destinati alcuni vantaggi fiscali.

Vediamo, in breve, come funziona:

  • Meccanismo: il leasing immobiliare, altrimenti detto locazione finanziaria, è un'operazione di finanziamento, attraverso la quale, la banca o l'intermediario finanziario acquista o fa costruire, un immobile scelto ed indicato dal cliente. Tale operazione, prevede quindi la sottoscrizione di un contratto leasing che consente a chi acquista di concedere l'immobile all'utilizzatore per un certo periodo di tempo, dietro il pagamento di un canone mensile. Alla scadenza del contratto di leasing immobiliare, il cliente può poi decidere se riscattare la casa al prezzo prestabilito e inferiore al valore di mercato, oppure di restituire l'immobile al concedente, o ancora, chiedere al concedente di rinnovare il contratto con le stesse o nuove condizioni economiche. Il Leasing immobiliare già esisteva ma non permetteva al privato di acquistare l'immobile da destinare ad abitazione principale (cd. prima casa).
  • Soggetti interessati: i destinatari del provvedimento sono principalmente giovani sotto i 35 anni con un reddito non superiore a 55 mila euro l'anno, ovvero la categoria che ha le maggiori difficoltà a ottenere un mutuo. Tuttavia anche i soggetti con più di 35 anni ed un reddito superiore a quello riportato potranno accedervi.
  • Maxirata: chi decide di acquistare casa in leasing deve far fronte al pagamento di un canone iniziale pari fino al 15% del valore dell’immobile, nonché una maxi rata finale.
  • Durata minima: la durata minima del contratto è di 8 anni.
  • Quali immobili: immobili destinati ad uso abitativo, sono esclusi gli immobili di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9).
  • Perdita del lavoro dipendente: è stata prevista la possibilità contrattuale di sospensione delle rate che può essere chiesta, per esempio, in caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato. Restano escluse altre casistiche, come il pensionamento o le dimissioni.
    La sospensione, che può essere concessa per una sola volta per tutta la durata del contratto e per massimo 12 mesi, non prevede alcun costo per il contraente. Al momento della ripresa le rate sono quelle previste dal contratto, con la periodicità originaria salvo rinegoziazioni. 
  • Detraibilità modulata: la normativa prevede la detraibilità Irpef del 19% dei costi contrattuali, dei canoni e dei relativi oneri accessori fino a 8 mila euro e dell’opzione finale di acquisto fino a un importo massimo di 20 mila euro. Per gli over 35 anni o comunque per chi ha un reddito superiore a 55 mila euro le detrazioni sono ridotte della metà (4 mila euro per i canoni e 10 mila euro per il costo di acquisto). 
  • Mancato pagamento dei canoni: se il conduttore non versa regolarmente i canoni come concordato, dovrà restituire alla società di leasing l’abitazione, che sarà venduta ai valori di mercato. L'utilizzatore si vedrà poi restituire quanto di sua competenza al netto dei canoni scaduti e non pagati e di altre voci quali, per esempio, eventuali spese legate alla vendita dell’immobile. Nel caso l'ammontare non copra le passività (una situazione che in termini tecnici prende il nome di 'incapienza') è però l'utilizzatore a dover restituire la somma mancante.

 

Il nuovo leasing immobiliare è quindi preferibile al classico mutuo? Certamente un giovane under 35 con un reddito annuo lordo inferiore ai 55.000 € potrebbe incontrare difficoltà nell'ottenere un mutuo e il leasing sarebbe l'unica soluzione percorribile. A questo si aggiungono i vantaggi fiscali considerevoli che permettono di portare in detrazione molti dei costi subiti.

Ai fini fiscali, inoltre, la rendita dell'abitazione in leasing non deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi, per cui non concorre a formare reddito imponibile fino a quando non viene riscattata e l'immobile diventa di proprietà. Con il mutuo, invece, la rendita va dichiarata in quanto l'abitazione risulta già di proprietà dalla data di sottoscrizione del mutuo.

Altri vantaggi si rinvengono nel risparmio sulle spese notarili ridotte, in quanto nel leasing non è prevista l'ipoteca (come accade nel mutuo ipotecario). Infine, nel contratto di leasing i canoni mensili non subiscono variazioni di importo, rimanendo standard ed uguali per tutta la durata contrattuale, nel mutuo invece le rate possono subire delle variazioni.

Ci sono però anche aspetti negativi, come il maxi canone: per accedere al leasing è necessario pagare una rata iniziale pari a circa il 15% del valore dell'immobile e questo potrebbe ostacolare quei soggetti che non dispongono di liquidità sufficiente. Forse proprio da questo aspetto dipenderà il successo del leasing. Se gli istituti finanziari sceglieranno di ritoccare la percentuale della maxi rata iniziale, magari portandola sotto al 10%, sicuramente la platea di soggetti interessati aumenterà notevolmente.

Sono disponibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate i modelli 2016 delle dichiarazioni 730, Iva, 770 e Certificazione Unica, corredati dalle relative istruzioni.

La nuova Certificazione Unica, che certifica i redditi da lavoro dipendente e da pensione da parte dei sostituti d'imposta, fornira' all'Agenzia delle Entrate piu' informazioni rispetto all'anno scorso. Cio' si tradurra' in una semplificazione per i sostituti d'imposta, in quanto saranno sensibilmente ridotti i dati da inserire nel modello 770 Semplificato.

La scadenza delle certificazioni uniche (Cu) 2016 riguarda anche i contribuenti titolari di partita IVA con il regime dei minimi e con il regime forfetario. In effetti tali soggetti non sono chiamati a operare la ritenuta d'acconto nelle proprie fatture ma sono invece obbligati a produrre la Certificazione Unica.

L'obbligo di presentare la CU, esteso a succitati contribuenti, nasce solo da una esigenza dell'Agenzia delle Entrate la quale ottiene così uno strumento che consente di verificare la corrispondenza tra i ricavi/compensi indicati in UNICO PF dal contribuente minimo (quadro LM rigo 2) e quanto risulta dalla somma delle certificazioni uniche che a lui fanno riferimento. 

La CU dovrà esser trasmessa telematicamente all'Agenzia delle Entrate entro il giorno 7 marzo 2016. E’ prevista una sanzione pari a 100 euro per ciascuna certificazione errata, omessa o tardiva. In caso di errata trasmissione, la sanzione non si applica se l’errore viene ravveduto entro i 5 giorni successivi alla scadenza.

La certificazione va, come sempre, consegnata all'interessato entro il 28 febbraio.

 

 

Il Ministro del Lavoro e delle Politiche Sociali ha pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale n. 7 dell’11 gennaio 2016, il Decreto 15 dicembre 2015 con il quale definisce i dati contenuti nel modulo per le dimissioni e la risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, la loro revoca, gli standard e le regole tecniche per la compilazione del modulo e per la sua trasmissione al datore di lavoro e alla Direzione territoriale del lavoro competente (in attuazione di quanto previsto dall’art. 26, comma 3, del decreto legislativo n. 151 del 2015).

Già la riforma Fornero, nel 2012, era intervenuta sull'argomento, introducendo la procedura di convalida delle dimissioni. Un meccanismo scomodo che inseriva un inutile ostacolo in un procedimento fino a pochi anni fa lineare. Notate bene: un ostacolo non solo per il datore di lavoro, ma anche per il dipendente, chiamato a confermare la propria volontà pena nullità delle proprie dimissioni.

Non pare che il fenomeno delle dimissioni in bianco coinvolgesse un gran numero di lavoratori e per questa ragione rimane fuori luogo l'iniziativa presa dal governo volta ad irrigidire ancor di più le procedure già esistenti. Il decreto si intitola "semplificazione delle procedure e degli adempimenti a carico di cittadini e imprese" , purtroppo le aspettative si scontrano in poche pagine con la realtà di un grafico che non fa per nulla pensare alla "semplicità"

Il dipendente dimissionario dovrà prima registrarsi presso il sito cliclavoro.gov.it ed ottenere un user ed una password di accesso. Successivamente dovrà registrarsi al sito dell’Inps e ricevere il PIN personale (metà PIN verrà rilasciato all'atto della registrazione, mentre la restante parte sarà recapitata per posta raccomandata). Non è finita: il lavoratore deve ancora compilare un modello telematico con i propri dati, i dati del datore di lavoro (tra i quali il codice fiscale) ed i dati del rapporto di lavoro ed inviare il tutto al sistema informatico del Ministero del Lavoro, il quale fornisce il codice alfanumerico attestante il giorno e l’ora in cui il modulo è stato trasmesso dal lavoratore.

Sono previste, per fortuna, alternative. La norma specifica infatti che non è necessario il possesso dell’utenza ClicLavoro e del PIN I.N.P.S. nel caso in cui la trasmissione del modulo venga eseguita per il tramite di un soggetto abilitato:

  • Patronato
  • Organizzazione sindacale
  • Ente bilaterale
  • Commissioni di certificazione (di cui art. 76 del D.L.vo n. 276/2003).

Restano fuori, dal campo di applicazione della presente norma, il lavoro domestico e le dimissioni/risoluzione consensuale disposta nelle sedi conciliative (art. 2113 c.c., 4° comma e Commissione di certificazione).

La nuova procedura, per effetto dell’art. 26, comma 8, del decreto legislativo n. 151 del 2015, entrerà in vigore il 12 marzo 2016.

 

Dal 2016 diventa più vantaggiosa la scelta di locare a canone concordato.

Sempre più proprietari di immobili, all'atto della stipula di un nuovo contratto di locazione, barrano l'opzione cd. "cedolare secca". Il motivo è conosciuto ormai a tutti: il reddito generato dall'incasso del canone di locazione non subisce l'assoggettamento all'aliquota Irpef ordinaria e si è esentati dalle imposte di bollo e di registro. Si applica invece una imposta sostitutiva molto vantaggiosa, pari al 21% (in caso di contratto a canone libero) o al 10% (in caso di contratto a canone concordato). Ricordiamo che quest'ultima aliquota del 10% è stata introdotta recentemente per mezzo del D.L. n. 47/2014.

Il governo ha deciso di incentivare ancor di più l'applicazione del canone concordato. Con la nuova legge di stabilità si introduce un ulteriore 25% di sconto sul pagamento di imu e tasi per gli immobili locati con canone concordato.

Il presupposto di tali vantaggi fiscali è la stipula di un contratto di locazione con le caratteristiche dettate dall’articolo 2, comma 3, della legge n. 431/1998 e le condizioni stabilite dagli accordi locali fra le organizzazioni più rappresentative dei conduttori di proprietà edilizia e inquilini, per abitazioni nei Comuni ad alta tensione abitativa in elenco Cipe (es. i comuni di Asti e Acqui Terme per le zone limitrofe).

Consigliamo però di farsi assistere sempre da dei professionisti sia per quanto riguarda l'opzione della cedolare secca, sia per verificare la reale convenienza dell'applicazione del canone concordato. Non di rado le situazioni dei contribuenti, l'oggetto del contratto (immobili, pertinenze) e altri fattori quali aliquote IMU e detrazioni non godute, possono render addirittura sconsigliabile discostarsi dal classico canone libero o dall'opzione della cedolare secca.